欄目：上海留學(xué)生落戶咨詢    人氣：0    日期：2019-12-04

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購房新政致合同解除 買賣雙方的責(zé)任該如何認(rèn)定？

今年3月上海市宣布購房新政，曾經(jīng)有貸款記錄的購房人在上海購房時(shí)，首付比例將進(jìn)步。新政出臺后，有些購房人無力承擔(dān)進(jìn)步的購房款，一些購房合同不得不解除。通州區(qū)一房東在與購房人解除合同后，認(rèn)為自己蒙受了喪失，理當(dāng)?shù)玫劫彿咳死U納的定金。購房人將房東訴至通州區(qū)法院，法院審理后認(rèn)為，合同解除合乎法律中的情勢變革準(zhǔn)則，合同雙方均無需承擔(dān)對方喪失義務(wù)，判令房東返還給購房人定金。

房東不批準(zhǔn)返還定金
3月8日，宋海(化名)跟任洋(化名)簽訂《上海市存量屋宇交易合同》，商定任洋購買宋海位于通州區(qū)的某屋宇，屋宇建造面積60平方米，屋宇總價(jià)款321萬元，簽訂合同當(dāng)日，任洋向宋海支付定金20萬元。3月9日，房東宋海一次性還款10萬元，將屋宇解押。
3月17日，上海市頒布了購房新政策，因?yàn)槿窝笤诤颖崩确挥匈J款記錄，首付比例進(jìn)步至60%，任洋作為工薪階層，面對這從天而降的多出的90多萬的首付款，深感無力支付，只好請求與宋海解除屋宇交易合同。留學(xué)生落戶上海機(jī)構(gòu)所獨(dú)有的一種人口管理方法。一個(gè)中國人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學(xué)、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時(shí)地方政府會限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費(fèi)；因超生等原因也存在大量沒有戶口的人口。
房東宋海面對此情況，也批準(zhǔn)解除屋宇交易合同，但不批準(zhǔn)返還任洋定金20萬元。宋海認(rèn)為，合同解除導(dǎo)致他承擔(dān)了兩方面的喪失，一是提前償還銀行貸款對屋宇進(jìn)行解押，造成了債權(quán)壓力，攻破他原有的生活節(jié)奏，假如不是因?yàn)橘u房他可能緩緩按月還貸。二是因?yàn)樵谛抡?qiáng)有力的調(diào)控作用下，屋宇價(jià)格已經(jīng)明顯回落，尤其是通州，降幅明顯。他主意屋宇價(jià)格比簽訂合同時(shí)降落了，但并不申請對屋宇當(dāng)初的價(jià)值進(jìn)行評估。
法院裁決房東償還定金
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方的屋宇交易合同無奈連續(xù)履行的起因系上海市屋宇新政策的出臺，屬于國度的宏觀政策，屬于不可歸責(zé)于雙方的起因，宋海應(yīng)當(dāng)把定金20萬元返還任洋。留學(xué)生落戶上海若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報(bào)入用人單位的附集體戶口本地址首頁；戶口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會保障局（上海市外國專家局）的請示函中須注明；戶口若報(bào)入本人購買的產(chǎn)權(quán)房內(nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。
對于合同解除造成的喪失，一方面，對屋宇差價(jià)的喪失，依據(jù)目前上海市整體屋宇價(jià)格走勢來看，并不存在屋宇價(jià)格明顯下跌的情況，宋海亦未申請屋宇價(jià)值方面的評估，屋宇價(jià)格方面的喪失無奈量化，法院無奈支撐。留學(xué)生落戶上海機(jī)構(gòu)所獨(dú)有的一種人口管理方法。一個(gè)中國人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學(xué)、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時(shí)地方政府會限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費(fèi)；因超生等原因也存在大量沒有戶口的人口。另一方面，對提前償還銀行貸款造成的經(jīng)濟(jì)壓力，缺乏說服力，不具備相應(yīng)的事實(shí)跟法律依據(jù)，法院難以支撐。
情勢變革雙方互不擔(dān)責(zé)
審理此案的法官表示，法律中劃定了情勢變革準(zhǔn)則，即合同有效成破后、履行結(jié)束前，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由產(chǎn)生重大變更，從而使合同的基本搖動或者喪失，若連續(xù)堅(jiān)持合同會顯失公平，因此容許變革合同內(nèi)容或解除合同。
依照情勢變革準(zhǔn)則，因?yàn)殡p方對此均無義務(wù)，因此交易雙方互不承擔(dān)違約義務(wù)，所受喪失均不能請求對方承擔(dān)。此外，依據(jù)《商品房交易合同說明》，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂破商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房交易合同不能履行的，當(dāng)事人可能提出解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還給買受人。據(jù)此，即便此案中屋宇價(jià)格明顯下跌，房東確因提前償還貸款蒙受經(jīng)濟(jì)壓力，房東也應(yīng)返還定金。